1. Đọc lợi suất gộp cùng cơ sở doanh thu
Lợi suất gộp (%) = Doanh thu cho thuê một năm ÷ Giá bất động sản × 100. Chỉ số này chưa trừ chi phí mua và vận hành. Vì vậy, trước khi so sánh tỷ lệ, hãy kiểm tra doanh thu ở tử số được lập như thế nào.
Doanh thu hiện trạng và doanh thu giả định cho thuê kín là hai cơ sở khác nhau. Một bảng sử dụng tiền thuê hiện tại không thể so sánh trực tiếp với bảng giả định mọi căn đều được thuê. Nếu tài liệu chỉ ghi “dự kiến”, hãy yêu cầu giải thích thay vì tự coi đó là doanh thu thực nhận.
Tham khảo: Hiệp hội Hoạch định Tài chính Nhật Bản: cách hiểu lợi suất bất động sản.
2. Làm rõ những khoản đã được trừ trong NOI
NOI là thu nhập vận hành thuần: thu nhập cho thuê sau các chi phí vận hành được tính trong hồ sơ. Theo cách giải thích của TOKYU REIT, NOI đứng trước lãi vay và khấu hao. Cần kiểm tra bảng chi tiết vì cùng một nhãn chỉ số có thể đi kèm phạm vi chi phí khác nhau.
Đề nghị tách phí quản lý, vệ sinh, điện nước chung, bảo hiểm, thuế gắn với tài sản và sửa chữa thường xuyên. Hỏi khoản nào đã có số thực tế, khoản nào mới là dự toán. Một ô trống không nên được hiểu là chi phí bằng không.
Tham khảo: TOKYU REIT: định nghĩa NOI, lợi suất NOI và NCF.
3. Đi từ doanh thu đến số tiền còn lại: một ví dụ giả định
Giả sử giá tài sản là 200 triệu JPY, doanh thu khi cho thuê kín là 12 triệu JPY một năm. Bảng dưới đây do JPE xây dựng để minh họa phép tính, không mô tả một tài sản chào bán hoặc dự báo kết quả đầu tư.
| Khoản mục | Số tiền / kết quả |
|---|---|
| Giá tài sản | 200 |
| Doanh thu giả định khi cho thuê kín | 12 |
| Giảm thu do căn trống và không thu đủ tiền thuê | −1,2 |
| Doanh thu sau khoản giảm thu giả định | 10,8 |
| Chi phí vận hành, gồm sửa chữa thường xuyên | −2,8 |
| NOI trong ví dụ | 8,0 |
| Chi đầu tư thay thế thiết bị, tách khỏi chi vận hành trên | −1,2 |
| Trả nợ vay, gồm cả gốc và lãi | −4,5 |
| Tiền còn lại trước thuế của nhà đầu tư và các khoản chưa tính | 2,3 |
4. Tách ngân sách mua, chi vận hành và chi đầu tư
Giá chào bán chưa phải toàn bộ tiền cần chuẩn bị. Hãy lập bảng riêng cho các khoản phát sinh khi mua, khoản thanh toán định kỳ và phần dự phòng sau khi nhận tài sản. Mỗi khoản cần có người xác nhận, thời điểm thanh toán và tình trạng đã biết hay đang ước tính.
Với công việc sửa chữa, cần biết phần nào là chi vận hành thường xuyên và phần nào là đầu tư thay thế hoặc nâng cấp. Nếu một công việc đã nằm trong dự toán vận hành, đừng cộng lại vào dòng chi đầu tư. Cách phân loại kế toán và thuế cho trường hợp cụ thể cần do chuyên gia phụ trách xác nhận.
Khi muốn so sánh với tổng vốn ban đầu, hãy ghi rõ mẫu số gồm những gì. Tỷ lệ tính trên giá tài sản và tỷ lệ tính trên tổng tiền đã chi là hai phép tính khác nhau, dù cùng sử dụng một khoản thu nhập.
Tham khảo: TOKYU REIT: định nghĩa NOI, lợi suất NOI và NCF.
5. Thử thay đổi một giả định để thấy mức nhạy của dòng tiền
Trong ví dụ trên, nếu phần giảm thu tăng từ 1,2 lên 2,4 triệu JPY, trong khi các khoản còn lại giữ nguyên, tiền còn lại giảm từ 2,3 xuống 1,1 triệu JPY. Đây là phép thử độ nhạy, không phải dự đoán tỷ lệ căn trống của thị trường.
Bắt đầu bằng việc thay đổi từng yếu tố riêng lẻ, rồi xem một kịch bản có nhiều yếu tố bất lợi cùng lúc. Cách làm này giúp bạn nhận ra hồ sơ đang phụ thuộc vào giả định nào, thay vì chỉ nhìn một kết quả duy nhất.
- Một căn chưa được thuê lâu hơn dự kiến sẽ ảnh hưởng đến tháng nào?
- Khoản sửa chữa lớn cần chi ngay hay có thể lập kế hoạch theo năm?
- Nếu hợp đồng vay có chi phí thay đổi, bảng dự toán đã phản ánh điều đó chưa?
- Những khoản chi nào vẫn phát sinh khi doanh thu giảm?
6. Giữ bảng gốc bằng JPY trước khi nhìn sang VND
Để so sánh hồ sơ, nên giữ một bảng bằng JPY với cùng kỳ tính toán. Nếu bổ sung bản quy đổi VND, hãy ghi ngày quy đổi, nguồn tỷ giá và các khoản phí đang giả định. Bản quy đổi có ích cho việc lập kế hoạch cá nhân, nhưng không thay đổi số tiền thuê được nêu trong hợp đồng bằng JPY.
Các vấn đề về tài khoản, chuyển tiền, vay vốn, thuế và tư cách sở hữu cần được làm rõ theo hồ sơ của từng người. Không nên đưa một điều kiện của người mua khác vào bảng tính của mình khi chưa có xác nhận từ bên phụ trách.
7. Gửi một yêu cầu đủ cụ thể trước khi quyết định
Một yêu cầu tốt nên nêu tài sản đang xem và danh sách điểm chưa rõ. Đề nghị bên cung cấp trả lời cùng một bộ câu hỏi cho các lựa chọn đang so sánh. Nếu chưa có câu trả lời, giữ trạng thái “chưa xác nhận” thay vì điền một con số thuận lợi để hoàn tất bảng.
Ngày đăng bài, ngày kiểm tra website và ngày chốt số liệu thuê không đồng nghĩa với nhau. Nếu hồ sơ chỉ có ngày xuất bản, bạn vẫn cần hỏi doanh thu và chi phí đang phản ánh giai đoạn nào.
- Lợi suất đang dùng doanh thu hiện trạng hay giả định cho thuê kín?
- Rent roll và số tiền đã thu được chốt vào ngày nào?
- Có bảng chi phí vận hành và lịch sử sửa chữa để đối chiếu không?
- Khoản nào chưa bao gồm trong NOI và trong dự toán dòng tiền?
- Ai chịu trách nhiệm xác nhận hồ sơ và điều kiện giao dịch tiếp theo?
Tài liệu để đọc tiếp
Các nguồn dưới đây bằng tiếng Nhật. JPE tổng hợp nội dung với hỗ trợ AI, đối chiếu tài liệu được liên kết và xây dựng các bảng kiểm, ví dụ minh họa riêng cho người đọc Việt Nam. Nội dung cung cấp thông tin chung; các điều kiện của tài sản và hồ sơ cụ thể cần được xác nhận với đơn vị chuyên môn. Đọc chính sách biên tập.
- Hiệp hội Hoạch định Tài chính Nhật Bản: cách hiểu lợi suất bất động sản
- TOKYU REIT: định nghĩa NOI, lợi suất NOI và NCF
JAPAN PROPERTY EXPO do WALLOP vận hành với vai trò cung cấp thông tin và kết nối ban đầu. Tìm hiểu vai trò của website.