Đọc rent roll và kiểm tra một tòa nhà cho thuê tại Nhật

1. Chốt ngày của rent roll và phạm vi tài sản

Trước khi đọc tiền thuê, hãy xác nhận bảng thuộc tòa nhà nào, gồm những căn hoặc diện tích nào và được chốt vào ngày nào. Nếu có cửa hàng, bãi đỗ xe hoặc phần sử dụng khác, cần biết chúng đã nằm trong doanh thu tổng hay được trình bày riêng.

Một thông tin được đăng mới có thể sử dụng bảng thuê cũ. Ngày website vừa được kiểm tra cũng không xác nhận rằng mọi hợp đồng vẫn giữ nguyên. Hãy yêu cầu ghi riêng ngày lập bảng, kỳ thu tiền đang đối chiếu và những thay đổi đã biết sau ngày đó.

• Mã hoặc địa chỉ tài sản có khớp với hồ sơ chào bán không?
• Tổng số căn đang tính có khớp với phạm vi được bán không?
• Có hợp đồng mới, thông báo trả nhà hoặc thay đổi tiền thuê sau ngày chốt không?

2. Đọc từng căn bằng cùng một bộ cột

Để so sánh, hãy đề nghị một bảng có cấu trúc nhất quán. Ở giai đoạn đầu, mã căn có thể dùng để đối chiếu mà không cần đưa tên người thuê, giấy tờ cá nhân hay thông tin liên hệ của họ vào tài liệu trao đổi rộng rãi.

3. Đối chiếu hợp đồng với số tiền đã nhận

Tiền thuê theo hợp đồng, số tiền đến hạn và số tiền đã nhận nên được xem thành ba cột riêng. Khi có chênh lệch, cần hỏi nguyên nhân và tài liệu giải thích. Đừng tự đổi một khoản chưa thu thành doanh thu chắc chắn chỉ vì bảng tổng đang cộng đủ cả năm.

Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) công bố mẫu hợp đồng thuê nhà để tham khảo. Đây là mẫu, không phải bằng chứng rằng hợp đồng của tài sản bạn đang xem sử dụng cùng điều kiện. Hãy để bên chuyên môn kiểm tra bản hợp đồng thực tế, phụ lục và các thỏa thuận riêng.

Đề nghị tách tiền thuê khỏi tiền đặt cọc, khoản tạm giữ và các khoản thu một lần. Đồng thời hỏi về việc miễn tiền thuê, điều chỉnh đang có hiệu lực và các nghĩa vụ cần bàn giao khi thay đổi chủ sở hữu.

Tham khảo: MLIT: hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn và phạm vi sử dụng mẫu.

4. Hiểu tỷ lệ lấp đầy đang đo điều gì

Một tỷ lệ lấp đầy cần đi kèm mẫu số. Tỷ lệ theo số căn, theo diện tích và theo khả năng tạo tiền thuê có thể cho góc nhìn khác nhau. Đề nghị ghi cách tính và ngày tính ngay cạnh con số.

Ví dụ giả định: tòa nhà có 10 căn, 9 căn đang thuê thì tỷ lệ theo số căn là 90%. Con số đó không cho biết căn trống có lớn hơn hoặc có mức thuê cao hơn các căn còn lại hay không. Nó cũng chưa cho biết chín căn đang thuê đã thanh toán đầy đủ.

Với phần trống, hỏi riêng về tình trạng sẵn sàng cho thuê, chi phí cần làm trước khi chào thuê và cơ sở của mức thuê dự kiến. Tình trạng sử dụng thực tế và giả định cho thuê kín cần được giữ ở hai nhóm dữ liệu khác nhau.

5. Đặt rent roll cạnh hồ sơ công trình

Một nguồn thu đang có không trả lời được mọi câu hỏi về tòa nhà. Tùy tài sản, hãy yêu cầu bản vẽ, tài liệu liên quan đến xây dựng và hoàn thành, lịch sử kiểm tra, các lần sửa chữa cùng công việc đang dự kiến. Danh sách tài liệu thực sự có sẵn cần được xác nhận, không tự suy ra từ năm xây dựng.

MLIT giải thích rằng kiểm tra tình trạng nhà hiện hữu có phạm vi và giới hạn. Kết quả không đồng nghĩa với việc bảo đảm công trình không có khiếm khuyết. Khi đặt dịch vụ kiểm tra, cần làm rõ khu vực được tiếp cận, phần không thể quan sát và vấn đề phải kiểm tra bổ sung.

• Ngày kiểm tra gần nhất và người thực hiện là ai?
• Mái, mặt ngoài, đường ống và thiết bị chung đã được sửa khi nào?
• Công việc nào mới là dự kiến, công việc nào đã có báo giá hoặc hợp đồng?
• Nếu công trình chưa hoàn thành, mốc dự kiến và bằng chứng hoàn thành sẽ được xác nhận thế nào?

Tham khảo: MLIT: sử dụng kiểm tra tình trạng công trình hiện hữu và các giới hạn.

6. Kiểm tra vị trí bằng dữ liệu công khai, rồi xác minh tại chỗ

Thư viện Thông tin Bất động sản của MLIT tập hợp thông tin về giá, quy hoạch, tiện ích và rủi ro thiên tai. Bạn có thể dùng đây làm điểm bắt đầu để xác định những câu hỏi cần gửi cho bên phụ trách tài sản.

Dữ liệu giao dịch trong quá khứ không phải giá chào bán hiện tại của một căn nhà cụ thể. Khi xem bản đồ rủi ro, cần đọc nguồn, thời điểm và phạm vi dữ liệu; một hình chụp bản đồ không thay thế kiểm tra hiện trạng hoặc xác nhận của cơ quan, chuyên gia liên quan.

Ở giai đoạn khảo sát, hãy đề nghị hình ảnh hoặc video có ngày ghi nhận cho lối vào, khu vực chung và những điểm đang cần làm rõ. Tài liệu từ xa nên gắn với một danh sách câu hỏi cụ thể, để người kiểm tra tại chỗ có thể xác nhận tiếp.

Tham khảo: MLIT: Thư viện Thông tin Bất động sản.

7. Kết thúc bằng một bảng việc chưa rõ

Sau khi đọc hồ sơ, lập một bảng gồm vấn đề, tài liệu cần bổ sung, người trả lời và ngày hẹn xác nhận. Tách điều đã được chứng minh khỏi lời giải thích miệng và giả định của chính bạn. Cách ghi này hữu ích hơn một nhãn “đã thẩm định” không chỉ ra phạm vi.

Nếu bên cung cấp chưa thể đưa một tài liệu, hãy hỏi tài liệu thay thế nào có thể đối chiếu và việc thiếu đó ảnh hưởng đến bước tiếp theo ra sao. Quyết định tiến thêm nên dựa trên những điều đã làm rõ, cùng các điều kiện do các bên chuyên môn xác nhận cho trường hợp cụ thể.